近四千万平方米库存压境大城市楼市难题待解
２００９年楼市面临消化“库存”压力。
ＤＴＺ戴德梁行最新的报告显示，上海、北京、广州等全国９大城市目前积压了２００６年到２００８年在建的库存商品住宅约３８００万平方米，消化这些市场库存平均要９个月。
但面对新盘以及二手新房的放量，对于仍处于调整阶段楼市来说，消化如此庞大的库存房并非易事。
库存房激增
ＤＴＺ戴德梁行的研究表明，上海消化库存房压力最轻，仅需４个月左右。而厦门、武汉、成都等地压力较大，需要一年以上的时间方能消化目前库存的新建商品住宅。
上海房地产研究院综合研究部研究员回建强说，“健康的市场需要一定的库存房，库存维持在二到三个月的消化比较合适。”
据ＤＴＺ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼介绍，上海库存商品住宅约３０２万平方米，目前每月成交量约７９万平方米，消化这些市场库存需要４个月。北京、广州预计未来消化库存的时间都在５个月左右。
“一线城市消化库存的能力更强一些。”蒋尚礼表示。
据北京市房地产交易管理最新统计数据显示，２００８年１２月２９日至２００９年１月１８日这三周，北京市期房住宅签约量分别为１９０２套、２３４０套、２００８套，相应的现房住宅签约量则分别为３１６套、４９１套和４１５套。而去年同期的三个交易周，全市期房住宅签约总量分别为１１５５套、１６２４套和１２５４套，全市现房住宅签约量分别为１７３套、３５４套和１７２套。
值得一提的是，与去年１２月北京楼市回暖时的销售状况相比，今年１月以来平均每周４０７套的现房住宅签约量，环比增加了９１套之多。
依照北京市场目前的销售速度，就算不再推出新房，３６万套房源中的１５万套住宅，如果要完全消化，至少需要一年半时间。
此外，２００８年、２００９年相继开工８００万平方米、８５０万平方米的保障性住房，已经开始陆续供应，对商品房销售，特别是郊区楼盘的压力，显然不容小觑。
回建强指出，３８００万平方米库存房中有一部分是经济适用房、限价房，这部分非市场性的房源成交量的分布很不规则，很可能在一定时间段内集中成交，也可能因为地理位置和交通配套等不健全，造成长时间不能成交。因此，在考虑住房库存期限时应适当给予剔除。另外，城市的特殊性对库存房消化周期也产生了不同的影响。
由于成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市调整略晚，调整尚需时日，库存消化预计需要１２～１６个月的时间，整体库存压力较大。
来自成都房地产信息交易的数据显示，２００８年１２月到２００９年２月的日平均成交住宅套数在３８０套左右，目前可售住宅套数是８２１９９套，需要消化２２０天，大概７个月左右。
五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅表示，一般一个住宅楼盘的销售周期至少也要半年左右，成都市场经历过地震影响后达到７个月的消化周期还是比较正常的。
消化形势不容乐观
中原地产销售总监袁辉表示，今年的成交量要比去年涨３０％，因为去年的消化面积实在太少，而且价格会降下来。
“如果普降就会促使很多人出手，但是也只是解决今年的问题，明年会更不好过。”袁辉说。
了解到，去年二手新房的上市面积占到去年一手供应量的１５％～２０％，袁辉担心的是，二手新房对库存房的冲击也是很恐怖的，直接导致的一个可怕的现象就是库存房降价也未必能卖出去。
此外，给库存房带来冲击的，还有２００９年即将上市的新盘。
根据国家统计局的最新数据显示，截至２００８年１２月末，全国商品房空置面积达１．６４亿平方米，同比增长２１．８％，增幅比１～１１月提高６．５％。其中，空置商品住宅９０６９万平方米，同比增长３２．３％，增幅提高９．４个百分点。
“因此２００９年很多房地产企业面临着巨大的销售压力，伴随着大量库存房需要消化的，还有新盘的上市。”邹毅说。
就在２００９年年初，世茂房地产表示今年将推３０余盘上市，目标销售额将达到１５０亿元，同时富力地产也表示销售规模将大幅度增加，扩展到３８个新盘的供应总量。此外，金地公司也表示今年将会加大上市量。
“如果一边在消化库存，一边又继续大量推新盘，按目前的成交形势的确不乐观。”邹毅表示。
了解到，目前北京打折降价的楼盘超过百个。为了加快库存房的销售速度，明降、根据付款方式降价、推出新产品变相降价等方式层出不穷，也有的项目提升产品质量比如毛坯房改成精装交房变相降价。
业内人士预计，今年上半年房价将见底。全国工商联房地产商会Ｒｅｉｃｏ工作室也认为，２００９年下半年房价将会止跌企稳。
但邹毅表示，降价不能保证加快销售周期。他认为，库存房难以消化的主要原因是短期内购房需求不足，“经济形势不好导致许多人担心未来的经济前景，对未来的收入预期没把握，所以不敢花大钱购置固定资产，心理存在一定的恐慌因素。”
“今年卖痛快了，明年呢，卖给谁去呀。”袁辉说，即使降价能短期消耗掉部分库存房，但长期来看不容乐观。
袁辉给出的理由是，金融危机导致消费力、消费周期、消费频次的大大降低，消费力不是短短几个月就能够恢复过来的，大的经济环境不稳定，２～３年消费力很难有所改观。
